تابستان از راه رسیده و با وجود کاهش معاملات مسکن، خریداران، فروشندگان و همچنین مستأجران و مالکان وارد بازار شده‌اند. معمولاً هر وقت از بازار مسکن صحبت می‌کنیم، به سطح اجاره‌ها یا قیمت خانه در مناطق مختلف شهر توجه می‌کنیم. البته قیمت، عامل کلیدی در همه بازارهاست، اما اگر این عامل تعیین‌کننده اجازه دهد، خریداران، مستأجران و حتی سازندگان واحدهای مسکونی، به ایمنی ساختمان و ایمنی منطقه نیز توجه می‌کنند.

ویژگی‌های ساختمان مانند مصالح به کار گرفته شده و شیوه‌های ساخت، از مواردی است که ایمنی ساختمان را تحت تأثیر قرار می‌دهد. از طرف دیگر، منطقه و موقعیت جغرافیایی ساختمان هم می‌تواند بر امنیت آن مؤثر باشد.

مناطق در معرض ریسک تهران کدامند؟

ساخت‌وساز در حریم رودخانه‌ها و مسیل‌ها، مناطق با فاصله اندک از گسل‌ها یا مناطقی که احتمال زمین‌لغزه و فرونشست در آنها بیشتر است، علاوه بر تهدید امنیت جانی ساکنان در صورت وقوع هر یک از این مخاطرات، خسارت‌های اقتصادی را نیز به دنبال دارد.

پیش از این، پهنه‌بندی ریسک مخاطرات طبیعی تهران به تفکیک مناطق منتشر شده بود. در این نقشه، ریسک چهار مخاطره طبیعی «زمین‌لرزه»، «زمین‌لغزش»، «سیل» و «فرونشست» به‌صورت یک شاخص تلفیقی در مناطق مختلف شهر تهران مشخص شده است. در محاسبه این ریسک که نتایج آن توسط مهدی زارع، استاد پژوهشگاه بین‌المللی زلزله‌شناسی و مهندسی زلزله در سال ۱۳۹۴ در روزنامه شهروند منتشر شده، توزیع جمعیت نیز در نظر گرفته شده است.

بر این اساس، ریسک در مناطق تهران در چهار طبقه‌بندی «کم»، «متوسط»، «زیاد» و «بسیار زیاد» مشخص شده است. ریسک در نیمه جنوبی تهران «بسیار زیاد» ارزیابی شده است و مخاطرات طبیعی در کنار جمعیت بالا، احتمال هزینه‌های بالای وارد شده به این مناطق را افزایش می‌دهد و در مقابل، ریسک مناطق غرب، شرق و بخش‌هایی از شمال تهران، کم ارزیابی شده است. تقریباً تمام قسمت‌های منطقه ۱۰ و ۱۷ در معرض ریسک بسیار بالا قرار دارند و در مقابل، بیشتر قسمت‌های منطقه ۹، با ریسک کمی مواجه هستند.

بررسی این ریسک و رابطه آن با تعداد معاملات واحدهای مسکونی و قیمت آنها در مناطق مختلف شهر تهران می‌تواند تا حدودی نقشه راه ساخت‌وساز، خرید، فروش و اجاره در سطح تهران باشد. در واقع بازیگران بازار مسکن با نگاه به این نقشه متوجه می‌شوند مبالغ خود را تا چه میزان در معرض خطر قرار داده‌اند و با تصمیم‌گیری درست می‌توانند خسارات مالی یک مخاطره احتمالی را کاهش دهند.

منطقه پنج و محلات متفاوت آن

آخرین گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران که توسط بانک مرکزی منتشر شده، آمارهای مربوط به تعداد معاملات، قیمت و اجاره واحدهای مسکونی در خرداد سال جاری را نشان می‌دهد. بیشترین تعداد معاملات، در منطقه پنج واقع در غرب تهران انجام شده است. بخش‌های اندکی از این منطقه، با ریسک بسیار بالای مخاطرات طبیعی مواجه هستند. قسمت‌هایی هم با ریسک زیاد و متوسط، مشخص شده‌اند، اما محله‌های غربی این منطقه، با ریسک کمی روبه‌رو هستند و خرید و فروش با قیمت متوسط ۱۶ میلیون و ۸۰۰ هزار تومانی در این منطقه، کمتر در معرض آسیب بلایای طبیعی قرار خواهد گرفت.

کمترین تعداد معاملات نیز در منطقه ۲۲ انجام شده و این منطقه حدود ۱.۱ درصد از کل معاملات مسکن شهر تهران در خرداد سال جاری را به خود اختصاص داده است؛ منطقه‌ای که بخش عمده آن با ریسک کم مخاطرات مواجه است و با ساخت یا خرید خانه در این منطقه، پولی که برای تهیه سرپناه صرف شده، کمتر در معرض خطر خواهد بود.

منطقه شلوغ و پرریسک

بررسی دو منطقه جنوبی ۱۰ و ۱۷ که تقریباً تمام بخش‌های آنها در معرض ریسک بسیار زیاد قرار دارند هم می‌تواند جالب باشد. منطقه ۱۰، رتبه چهارم را از نظر تعداد معاملات در شهر تهران از آن خود کرده است. ۷.۳ درصد از معاملات انجام شده در ماه گذشته در منطقه ۱۰ انجام شده است. متوسط قیمت مسکن در این منطقه، حدود ۹ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان است که نسبت به میانگین ۱۳ میلیون و ۳۰۰ هزار تومانی شهر تهران، پایین‌تر بوده، اما همین رقم پایین، با ریسک بسیار زیادی مواجه است و احتمال از دست رفتن آن در اثر مخاطرات طبیعی نسبت به مناطق دیگر بیشتر است.

منطقه پر ریسک دیگر، منطقه ۱۷ است که با قیمت متوسط متری ۶ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان، تقریباً ۲.۱ درصد از معاملات مسکن خرداد را به خود اختصاص داده است.

ایرناپلاس بر اساس جدیدترین گزارش بازار مسکن تهران و با استفاده از نقشه ریسک تهران، معاملات انجام شده در خرداد سال جاری را از نظر قرارگیری در معرض ریسک مخاطرات طبیعی، بررسی کرده است.

تهدید مخاطرات طبیعی برای بخش مسکن تهران

در خرداد ۱۳۹۸ بیشترین معاملات انجام شده مربوط به واحدهای مسکونی با زیر بنای ۵۰ تا ۶۰ متر بوده است و واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متر و پس از آن، ۷۰ تا ۸۰ متر، رتبه دوم و سوم را دارند. در مجموع، ۵۴.۷ درصد معاملات انجام شده مربوط به واحدهای زیر ۸۰ متری است و می‌توان گفت بیش از نیمی از معاملات مسکن انجام شده در تهران، مربوط به واحدهای با میانگین ۶۵ متر بوده است.

میانگین قیمت مسکن نیز در گزارش بانگ مرکزی به تفکیک منطقه، آمده است. با ضرب کردن این دو عدد در یکدیگر می‌توان با یک محاسبه سرانگشتی مشخص کرد ارزش واحدهای مسکونی معامله شده در خرداد در هر منطقه تقریباً چند تومان بوده و چه میزان سرمایه فقط در این ماه در معرض ریسک قرار گرفته است.

بیشترین ارزش معاملات انجام شده در بین مناطق ۲۲ گانه تهران، در منطقه پنج و با ارزشی بیش از ۹۸۰ میلیارد تومان بوده است، یعنی منطقه‌ای که بیشتر بخش‌های آن در معرض ریسک زیاد و متوسط قرار دارند. حدود ۷۴ میلیارد تومان نیز در منطقه ۹ که بخش عمده آن در معرض ریسک کم قرار دارد، صرف خرید خانه شده است. حدود ۲۴۰ میلیارد تومان نیز میانگین معاملات مسکن در منطقه ۱۰ بوده که با ریسک بسیار زیاد در نیمه جنوبی تهران واقع شده است.

ایرنا پلاس