ترابر نیوز:
قیمت خرید هر متر زمین جهت ساخت برج در چیتگر حدود 8 میلیون تومان است برای ساخت 592 واحد بطور متوسط 125 متری در برج عرفان 30هزار متر زمین خریداری شد یعنی به هر واحد 50 متر زمین اختصاص می یابد هزینه ساخت نیز حدود 2 میلیون تومان به ازای هر متر که هزینه ساخت یک واحد 125 متر معادل 250 میلیون تومان می شود.
برای ساخت یک برج 22 طبقه که 256 واحد در آن احداث شده همانند برج ترنج چیتگر حدود 3هزار متر زمین اختصاص یافته که سهم هر واحد حدود 20 متر می شود لذا قیمت زمین با لحاظ متری 8 میلیون تومان می شود 160 میلیون تومان هزینه ساخت هم برای واحد 100 متری حداکثر 200 میلیون تومان می شود لذا قیمت تمام شده یک واحد 100 متری حدود 360 تا حداکثر 400 میلیون تومان شده. چنانچه زمین در قالب اجاره 99 ساله به برج سازان واگذار شود قیمت تمام شده یک واحد 100 متری در برج به 200 الی 250 میلیون تومان کاهش خواهد یافت. درحال حاضر آهن و میلگرد و سیمان و گچ به عنوان اصلی ترین عوامل تعیین کننده هزینه ساخت بر پایه قیمت دلار 4200 در بورس عرضه می شود و چنانچه تولیدکنندگان آهن و
میلگرد و ورق و سیمان که اغلب تحت کنترل دولت هستند از این چارچوب تخطی کنند با جرایم و مجازات های سنگین مواجه می شوند لذا عوامل تعیین کننده قیمت افزایش قابل توجهی نیافته است
به عنوان مثال در منطقه چیتگر تهران وضعیت زمین و تعداد واحدها به شرح زیر است اما قیمت هر متر تا 7 میلیون تومان هم معامله می شود و این نشان دهنده سود غیر متعارف برخی برج سازان می باشد که فشار سنگین آن به مردم تحمیل می شود و می بایست مورد نظارت قرار گیرد در همه کشورهای مترقی دنیا هم دولت ها نظارت می کنند که برج سازان و بساز و بفروش ها به مردم ظلم نکنند و مطالبه سود های غیر متعارف ننمایند دولت و حاکمیت باید از تجربه کشورهای توسعه یافته در این حوزه باید خیلی بیشتر استفاده کنند
برج افرا با 28 طبقه با مساحتی بالغ بر 58200 مترمربع در زمینی به مساحت 6098 مترمربع قرار گرفته است و شامل کاربری های 6 طبقه زیرزمین با گنجایش پارکینگ برای 564 خودرو ؛ یک طبقه ورودی با لابی بخش اداری 215 مترمربع و ورودی و لابی مجزا بخش مسکونی 615 مترمربع به همراه فضاهای مشاع مربوطه و حدود 1000 مترمربع فضای تجاری ؛یازده طبقه فضای اداری مشتمل بر 132 واحد اداری به مساحت 20900 مترمربع (سطح اشتغال هر طبقه 1900 مترمربع شامل 1600 مترمربع خالص اداری) ده طبقه مسکونی مشتمل بر 120 واحد مسکونی به مساحت کل 19000 مترمربع (سطح اشتغال هر طبقه 1900 مترمربع شامل 1650 مترمربع خالص مسکونی)
برج عرفان در شمال دریاچه چیتگر و در منطقه 22 شهرداری تهران واقع میباشد و برج عرفان مذکور در زمینی به مساحت حدود 3 هکتار با زیر بنای مفید 130000متر مربع مشتمل بر 4 بلوک ، هر بلوک 2 برج ، مجموعاً دارای 8 برج است و شامل 2 برج 16 طبقه، 2 برج 17 طبقه ، 2 بـرج 20 طـبقه و 2 بـرج 24 طبقه است . در دو طبقه انتهایی هر برج واحدهای دوبلکس قرار گرفته است . تعـداد کـل واحدها 592 واحد و متراژ واحدها 98 الی 243 متر مربع، 2 تا 4 خوابه می باشد.
به گزارش پول نیوز، سرمایهگذاری در بخش مسکن، یکی از شاخصهای پویایی اقتصادی محسوب میشود. در حال حاضر به گفته کارشناسان بازار مسکن در رکود بهسر می برد و گرانی ایجاد شده در این حوزه، تورم روانی است که بنا بر جریان طبیعی بازار مسکن نبوده است.
حال برای بسیاری از کسانی که می خواهند وارد حوزه مسکن شوند این سوال مطرح است که آیا سرمایه گذاری در این بخش سوده خواهد بود یا خیر. در این گزارش تلاش کردهایم با افراد فعال در این حوزه اعم از سازندگان و مشاوران املاک گفتگو کنیم تا بتوانیم نمایی از این بستر بدهیم.
شما برای آغاز پروژهای ساختمانی، به اولین چیزی که احتیاج دارید زمین است و مواردی مانند پروانه ساخت، مصالح، طرح تفصیلی و... در مرتبههای بعدی قرار میگیرند. وضعیت زمینی که برای ساخت و ساز انتخاب میشود در سوددهی یا ضرردهی پروژه تعریف شده بسیار تاثیرگذار است. اولین مسئله مربوط به طرح تفصیلی شهرداری و میزان تراکم گرفتن است که بنا بر موقعیت زمین تعریف میشود. برای مثال اگر شما زمینی بالای ۲۵۰ مترمربع در اختیار داشته باشید می توانید آپارتمانی بالای ۴ طبقه بسازید و اگر بالعکس زمینی با متراژ زیر ۲۵۰ مترمربع را برای پروژهتان انتخاب کرده باشید درنهایت می توانید آپارتمانی ۴ طبقه بسازید. عوامل بسیاری در تعیین قیمت نهایی زمین موثرند.
عوامل موثر بر قیمت زمین در تهران
از عوامل موثر میتوان به مجوز ساخت، کاربری، موقعیت مکانی، متراژ زمین و قرار داشتن در منطقهای مناسب اشاره کرد. برای مثال اگر زمینی متراژ بالایی داشته باشد، قیمت بالاتری در مترمربع خواهد داشت نسبت به زمینی با همان موقعیت و با متراژ پایینتر و نیز اگر زمینی در منطقهای تجاری و شلوغ قرار داشته باشد قیمت بالاتری خواهد داشت و این مسئله در مورد فضای مسکونی بالعکس است.
قیمت زمین در مناطق 22گانه تهران، 7 اردیبهشتماه سال 96
منطقه
|
قیمت زمین/ یک مترمربع(میلیون)
|
۱
|
۱۲ به بالا
|
۲
|
۱۰ -۱۳ به بالا
|
۳
|
شمال دولت۱۰.۵ تا ۱۱/ دروس ۲۰ تا ۲۴
|
۴
|
۱۲ تا ۱۳
|
۵
|
۹ تا ۱۰
|
۶
|
۶.۸ تا ۷.۲
|
۷
|
*
|
۸
|
۵.۵ تا ۸
|
۹
|
۳ تا ۱۵
|
۱۰
|
۲.۵ تا ۳.۴
|
۱۱
|
۲ تا ۳.۵
|
۱۲
|
۲ تا ۳.۳
|
۱۳
|
۲.۱ تا ۳.۴
|
۱۴
|
۳ تا ۱۰
|
۱۵
|
۲
|
۱۶
|
۱.۷ تا ۲.۳
|
۱۷
|
۳.۷ تا ۴.۵
|
۱۸
|
۴.۵ تا ۵
|
۱۹
|
۴.۵ تا ۵
|
۲۰
|
۱.۸ تا ۴
|
۲۱
|
۴.۵ تا ۹
|
۲۲
|
۲ تا ۵.۵
|
قیمت زمین در منطقه ۷ متنوع و به شرح زیر است (میلیون تومان)
داخل فرعیها زمین ۱۰ تا ۱۵، بالای عباس آباد ۱۳ تا ۱۸، بر خیابان اصلی از ۲۰ تا ۶۰، خیابان سهروردی قسمت شمالی ۸۰، طرح اصلی سهروردی جنوبی و اطرافش ۹ تا ۱۲ و در خیابان اصلی ۲۵ .
هزینه ساختوساز به ازای هر مترمربع
هزینه ساخت به ازای هر مترمربع به عواملی چند بستگی دارد که مهمترین آن، زمین است. در مرتبه بعدی هزینه پروانه ساخت، مصالح، نیروی کار و مشاعات قرار میگیرد.
هزینه جواز کسب در مناطق مختلف و بنا بر متراژ زمین و موقعیت آن و نیز میزان درخواست طبقات، پارکینگ و... متفاوت است که در شهرداری بر اساس طرح تفصیلی شهر تهران و دیگر موارد قیمت موردنظر تهیه و تایید میشود که جدای از هزینه مشاعات آب، فاضلاب و... در نظر گرفته میشود.
قیمت مصالح
قیمت مصالح ساختمانی در بناها که بخش مهمی از هزینههای وارده به برآورد ساخت و ساز را شامل میشود در بخشهای مختلف تقریبا برابر است و تفاوت چندانی ندارد.
این کنار هم گذاشتنهای قیمت مصالح، هزینه ساخت ساختمان را در قسمت مصالح چیزی در حدود 0.8 تا ١میلیون تومان شامل میشود که بنا را بر استفاده از مصالح درجه اول گرفتهایم!
که البته این قیمت متوسط هزینه مصالح است و در قسمتهای بالای شهر که ساختمانها از کیفیت بالاتری برخوردارند، هزینههای مصالح که بدون در نظر گرفتن قیمت متوسط به بالا لحاظ میشود که شامل مصالح لوکس هم خواهد شد.
جدول هزینه ساخت وساز در مناطق 22گانه تهران در تاریخ 8 اردیبهشتماه سال 96
منطقه
|
هزینه ساخت و ساز/ مترمربع (میلیون تومان)
|
1
|
3 به بالا
|
2
|
2
|
3
|
شمال دولت 1 تا 1.5 / دروس 3
|
4
|
1.4 تا 1.5
|
5
|
1.2
|
6
|
0.8 تا 1.2
|
7
|
1.5 تا 2
|
8
|
1.6 تا 1.7
|
9
|
0.6 تا 2
|
10
|
0.7 تا 0.8
|
11
|
0.7 تا 0.8
|
12
|
0.8
|
13
|
0.7 تا 0.8
|
14
|
0.9
|
15
|
0.9 تا 1.2
|
16
|
1
|
17
|
0.8 تا 1
|
18
|
1 تا 1.2
|
19
|
0.5
|
20
|
0.65 تا 1.8
|
21
|
1.5 تا 3.2
|
22
|
0.7 تا 2
|
قیمت نهایی آپارتمان
بعد از اینکه ساختوساز به پایان رسید و بعد از محاسبه هزینهای صورت گرفته، قیمت آپارتمان بر اساس متر مربع تعیین میشود. البته در شرایط کنونی اغلب سازندگان مسکن، وقتی که قصد میکنند آپارتمانی را بسازند، قیمت آپارتمان را در همان منطقه در نظر گرفته و بعد از پایان کار قیمتی بالاتر از آپارتمانهای مجاور ارائه می کنند که این مسئله نیز می تواند در ایجاد قیمت کاذب آپارتمانها نیز تاثیرگذار باشد.
یکی از عوامل دیگر نرخ ۰.۱۵ درصدی تورم است که بنا به تغییرات در بازار سرمایه و مسکن پدید نمیآید بلکه با توجه به تورم آغاز سال جدید بر قیمت مسکن نیز افزوده میشود که از نگاه مشاوران املاک این گرانی بیشتر عاملی روانی دارد تا واقعی. اغلب سازندگان حوزه مسکن معتقد هستند که تصمیمات سازمان شهرداری در گرانی مسکن موثر بوده است. مهمترین مسئله نرخ جواز شهرداری است که بیقاعده افزایش پیدا کرده است. برای مثال شما برای زمینی با متراژ۱۲۰۰مترمربع در منطقه ۷ باید یک میلیارد تومان هزینه پول بدهید. الان شهرداری طبقه ششم برای ساخت نمیدهد اما طرح تجمیع -که براساس آن، دو مال که زمینی کنار هم دارند، دو زمین را یکی کرده و یک ساختمان را برای این دو زمین تعریف میکنند- را هم کنسل کرده است که به دو سازنده یک طبقه تشویقی میداد.
قیمت آپارتمان در مناطق ۲۲گانه تهران، ۷ اردیبهشتماه ۹۶
منطقه
|
قیمت آپارتمان/ یک مترمربع
|
۱
|
۸ به بالا
|
۲
|
۵.۵ تا ۶
|
۳
|
شمال دولت۶.۵ تا ۷ / دروس ۱۳ تا ۲۰
|
۴
|
۷ تا ۸.۵
|
۵
|
۶ تا ۶.۵
|
۶
|
۵
|
۷
|
*
|
۸
|
۴.۲ تا ۵.۵
|
۹
|
۳ تا ۱۰
|
۱۰
|
۲.۷ تا ۳.۵
|
۱۱
|
۲.۵ تا ۳.۵
|
۱۲
|
۲.۴ تا ۳.۵
|
۱۳
|
۲.۵ تا ۳.۶
|
۱۴
|
۲.۲ تا ۵
|
۱۵
|
۱.۵ تا ۲.۵
|
۱۶
|
۲ تا ۲.۳
|
۱۷
|
۲ تا ۳
|
۱۸
|
۲.۷ تا ۳.۴
|
۱۹
|
۳.۵ تا ۴
|
۲۰
|
۱.۶ تا ۴.۵
|
۲۱
|
۳.۲ تا ۴.۳
|
۲۲
|
۳ تا ۵
|
*زیر مطهری ۶ تا ۷.۵ ، بالای مطهری و سمت اندیشهها ۶ تا ۸، میرعماد حدود ۶ تا ۸ ، بالای عباس آباد ۸ تا ۸.۵، سهروردی تا پاشای سابق ۹ تا ۹.۵، خیابان مهناز ۸ تا ۱۱.۳، نوبخت ۱۰ تا ۱۲.۵ و خیابان پالیزی پایه از ۱۱.۲ تا ۱۶.
آیا آغاز کردن پروژهای ساختمانی منطقی است
در مورد بازار مسکن و شرایط آن از مشاوران املاک پرسیدیم که عدهای شرایط را بد توصیف کردند و در رکود دانستند. اما گروه دوم نسبت به شرایط بازار مسکن خوشبین بوده و شرایط بازار را بهتر از گذشته توصیف کردند.
با توجه به شرایط بازار و پیشبینیهایی صورت گرفته از سازندگان مسکن پرسیدیم که آیا شرایط را برای آغاز پروژههای مسکونی مناسب میدانند یا خیر با پاسخهای متنوعی مواجه شدیم؛ گروه اول معتقد بودند اگر پولی که در این بخش سرمایهگذاری میشود در بانک قرار بگیرد سود بیشتری را برای سرمایهگذار بههمراه خواهد داشت(که گروهی نیز با همین استدلال میگویند اگر سودبانکی پایین بیاید بازار مسکن وضعیت بهتری پیدا خواهد کرد) زیرا وقتی شما ساختمانی را میسازید که بهسرعت تبدیل به پول نمیشود، سرمایه شما به کناری افتاده و درواقع شما متحمل ضرر میشوید.
گروه دوم اما به شرایط خوشبین بوده و بدترین حالت سود را برای سرمایه گذاری در این حوزه ۳۰ تا ۴۰ درصد می دانند و از گروهی از سازندگان صحبت به میان میآورند که روی داشتن سودی ۲۰۰درصدی حساب باز کرده اند.
عدهای نیز ساخت و ساز را امری سودآور دانستند که اگر شما قصد فروختن واحدهایتان را نداشته باشید میتوانید آنها را اجاره بدهید که باز هم سود خواهید کرد. در هر صورت شما چه بخواهید بفروشید و چه بخواهید اجاره دهید سود میکنید.
موردی که تقریبا همه در مورد آن متفقالقول بودند این است که خرید و فروش در بازار مسکن نسبت به ساخت و سازی که در بازار میشود در وضعیت بدی قرار دارد و این شرایط به این دلیل برای سازنده بد است که اگر 5 میلیاردتومان در این کار سرمایه گذاری کرده است و به سرعت میخواهد به 10 میلیارد تومانش دسترسی داشته باشد نتواند و این پول به اندازه یک سال بخوابد به صرفه نیست.
مسئله این است که اگر قیمت نهایی و شرایط آپارتمان خوب و ایدهال باشد به سرعت به فروش میرود ولی اگر شرایط مناسب نباشد و قیمت بالا طبیعی است که بالای یک سال فروخته میشود ولی واضح است که اگر در طی یک سال قیمت ملک بالا برود شما با قیمت بالا آپارتمانتان را میفروشید و اگر پایین بیاید شما به قیمت پایینتری آن را میفروشید اما مسئله مهم این است که قیمت ملک در دو سال گذشته با امسال یکی نیست و رو به رشد است. شرایط مسکن رو به رکود است آن هم به دلیل قیمت بالای ملک است اما هنوز مبادلات ادامه دارد اگر این میزان از مبادلات را نسبت به جمعیت تهران بخواهیم بسنجیم؛ در جنوب شهر چون قیمتها پایین است مردم خیلی خوب خرید و فروش میکنند چون شما میتوانید وام تهیه کنید و با صد میلیون تومان آپارتمان بخرید اما شما نمی توانید 5 میلیارد تومان قرض بگیرید و آپارتمان در مناطق بالا بخرید.
موردی که ساختمان سازی را تبدیل به امری سود آور یا ضرر ده می کند زمین است. اگر زمین در متراژ بالا باشد که بتوانید براساس طرح تفصیلی، ساختمانی با طبقات بالاتری بسازید 30 تا 40 درصد سود را میتوان از این سرمایه گذاری انتظار داشت که طرح تفصیلی و تراکم گرفتن شامل آیتمهایی چون عرض گذر کوچه، خیابان، متراژ زمین، موقعیت زمین و... میشود. بخش دیگری از سودآوری مربوط به این است که آپارتمان ساخته شده دارای امکانات مناسب و ایدهآل برای به فروش رسیدن باشد.
|