اقتصاد۲۴- حکایتِ این روز‌های بازار مسکن، حکایت آن آشِ شوری است که صدای آشپزش را هم درآورده است؛ مدتهاست که دست اندرکاران بازار مسکن هم از اوضاع این بازار نالانند؛ انگار تکان‌های اقتصادی فقط فاصله میان خریدار و فروشنده را بیشتر می‌کنند؛ خانه‌ها نقلی‌تر و در مقابل تملک آن‌ها نیز سخت‌تر شده است؛ طبق آخرین گزارش‌های مرکز آمار ایران در خوشبینانه‌ترین حالت یک خانوار ایرانی باید برای خرید یک آپارتمان ۷۵ متری، دست کم ۴۵ سال پس‌انداز کند و صبر داشته باشد!

 

با اینکه طبق قانون اساسی داشتن مسکنِ مناسب یک حق شهروندی است، اما تا به امروز دولت‌ها با اقداماتشان تنها وضع را بدتر کرده اند؛ نه پرداخت تسهیلات، نه دادن مشوق و نه اعطای معافیت نتوانسته اند گره‌ای از کلاف سردرگم بازار مسکن بگشایند؛ فقط در یک سال و نیم گذشته جهش قیمت زمین و هزینه‌های ساخت و ساز و سقوط قدرت خریدِ مشتریان از دو سوی مختلف بازار مسکن را تحت فشار گذاشته اند؛ نتیجه این رکود توام با تورم در بازاری است که قرار بود موتور محرک اقتصاد کشور باشد.

 

ظاهرا در این اوضاع و احوال، اخذ مالیات از خانه‌های خالی تنها گزینه باقیمانده است که دولت برای ساماندهی بازار مسکن در اختیار دارد؛ به باور موافقان در حال حاضر بخش قابل توجهی از واحد‌های مسکونی خالی مانده اند؛ مالکان این خانه‌ها ترجیح می‌دهند از درآمدِ ناچیزی که در این وضعیت رکودی به دست می‌آید چشم پوشی کرده و تا پیدا شدن مستاجر یا خریدار مناسب صبر کنند؛ حالا اگر دولت از خانه‌های خالی، مالیات مطالبه کند صاحبان آن ناگزیر به عرضه آن خواهند بود و همین اقدام می‌تواند به خروج از بحران مسکن کمک کند.

 

 

مقررات دریافت مالیات از خانه‌های خالی موضوع تازه‌ای نیست؛ سابقه اجرای آن به تصویب قانون «تعدیل و تثبیت اجاره بها» در سال ۵۲ باز می‌گردد؛ در سال ۶۷ با تصویب قانون مالیات‌های مستقیم، این مقررات تغییر کردند؛ مطابق ماده ۱۰ این قانون در شهر‌های بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت، خانه‌هایی که بیش از ۶ ماه خالی بمانند، مشمول پرداخت مالیات می‌شدند و صاحبانشان می‌بایست به صورت سالانه اظهار نامه مالیاتی ارائه می‌دادند؛ مبلغ این مالیات از ۲ درهزار تا ۴ درهزار قیمت ملک متغییر بود و به صورت ماهانه محاسبه می‌شد.

 

با وجود این مقررات، نبود ابزار‌های کافی برای شناسایی خانه‌های خالی باعث شد تا وصول این مالیات برای دولت چندان مقرون به صرفه نباشد و در نتیجه از ابتدای سال ۸۰ اخذ این مالیات لغو و معوقات مربوط به آن نیز بخشوده شد.

 

اما تحولاتی که از بعد لغو این قانون در بازار مسکن کشور اتفاق افتاد، دولت را مجاب کرد تا مجددا برای احیای این درآمد مالیاتی دورخیز کند؛ در سال ۹۴ اصلاحاتی در قانون مالیات‌های مستقیم انجام شد و این بار مقرر شد تا برای شناسایی خانه‌های خالی، با همکاری وزارت راه و شهرسازی، سامانه ملی املاک و اسکان کشور راه اندازی شود؛ برابر مقررات جدید خانه‌های خالی که در این سامانه ثبت می‌شوند تا دو سال از پرداخت مالیات معاف خواهند بود، اما از آن زمان به بعد مالیات آن‌ها به نرخ نیم درصد تا یک و نیم درصد محاسبه خواهد شد.

 

با گذشت چهار سال از این تغییر قانونی هنوز گام جدی برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی برداشته نشده است؛ برخی نمایندگان مجلس این تعلل را به پای ضعف دولت و ناتوانی اش در ساماندهی بازار مسکن گذاشته اند؛ اما در این میان هستند کارشناسانی که باور دارند با به اجرا درآمدن این مقررات تحول چشمگیری در بازار مسکن اتفاق نخواهد افتاد.

فردین یزدانی از پژوهشگران حوزه شهری در گفتگو با اقتصاد24  باور دارد مادامی که در بازار مسکن هیچ تعادل منطقی میان قدرت خریداران و هزینه فروشندگان به وجود نیاید اخذ مالیات از خانه‌های خالی تنها باعث می‌شود تا بخشی از سرمایه‌ها از بازار خانه‌های لوکس خارج شوند و نباید از آن انتظار معجزه را داشت.

 

وی در توضیح مقصود خود، بازار مسکن کشور را به سه دسته خانه‌های لوکس، متوسط و ارزان قیمت تقسیم کرده و می‌گوید: پراکندگی این خانه‌ها براساس مناطقی است که در آن‌ها خانوا‌رهایی با درآمد زیاد، متوسط و کم سکونت دارند.

 

این پژوهشگر حوزه اقتصادِ اجتماعی ادامه می‌دهد: در بازار مسکن ایران، صاحبان خانه‌های لوکس تمایل بیشتری به خالی ماندن خانه‌های خود دارند، اما در بخش خانه‌های متوسط و ارزان قیمت اگر شرایط برای واگذاری وجود داشته باشد، کسی تعلل نمی‌کند؛ البته تاثیر این اتفاق هم یکشبه نیست، زمان می‌برد تا به اجرا درآمدن مقررات جدید، مالکان مجاب شوند تا به جای پرداخت مالیات خانه‌های خالی آن‌ها را در بازار فروش یا اجاره عرضه کنند.

 

یزدانی که معتقد است در وضعیت فعلی اگر قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی به تنهایی اجرا شود فقط سرمایه گذاران برای ورود به بازار خانه‌های ارزان قیمت و متوسط تشویق خواهند شد، افزود: این اتفاق به معنی خانه دار شدن مردم نیست، برای اینکه چنین اتفاقی بیافتد باید برای ریشه کن کردن فقر اقتصادی که امروز گریبان جامعه را گرفته کاری کرد.

 

 

حسام عقبایی، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز در گفتگو با اقتصاد24 عقیده دارد تا زمانی که ورای صحبت‌های تئوریک، راه‌های پیشنهادی برای شناسایی و احراز خانه‌های خالی عملیاتی نشوند، نمی‌توان در مورد تاثیر این قانون بر بازار مسکن صحبتی کرد.

 

وی می‌گوید ظاهرا اجرای مقررات جدید نیازمند همکاری نزدیک به ۱۸ دستگاه مختلف است؛ از خود اظهاری مالکان گرفته تا گزارش مدیران ساختمان‌ها و مشاوران املاک و بررسی قبوض ماهیانه آب و برق ابزار‌هایی هستند که برای شناسایی خانه‌های درنظر گرفته شده اند.

 

عقبایی نیز باور دارد مادامی که در بازار مسکن میان قدرت خریداران با قیمت فروشندگان شکاف پر نشدنی وجود داشته باشد اجرای چنین مقرراتی نمی‌تواند کمکی به بهبود وضعیت موجود کند.

 

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران منظور خود را اینطور توضیح می‌دهد: تعداد خانه‌های خالی مانده در مقابل جمعیتی که طالب مسکن هستند عدد ناچیزی است، حتی اگر همه این خانه‌ها نیز وارد بازار فروش و اجاره بشوند بازهم تقاضا برای مسکن وجود دارد.

 

این مقام مسئول در اتحادیه املاک شهر تهران ادامه می‌دهد: اگر قصد دولت آن است تا به بهبود بازار مسکن در جهتی کمک کند که همگان از وضعیت آن راضی باشند، باید شرایط به تعادل رسیدن عرضه و تقاضا را فراهم کند.

 

از صحبت‌های این کارشناسان اینطور استنباط می شود که بعید است گره مشکلات بازار مسکن با مقررات مالیاتی جدید و اعطای تسهیلات باز شود و مسیر عبور از بحران این بازار تنها از بهبود شرایط عمومی اقتصادی کشور و ریشه کن شدن فقر می گذرد.