چرا طرح مالیات بر خانه‌های خالی اجرایی نمی‌شود؟ -

در سال های قبل از پیروزی انقلاب اسلامی و از سال ۱۳۵۲تا پایان سال ۱۳۶۷که در واقع نقطه شروع اجرای قانون مالیات های مستقیم مصوب ۱۳۶۶بود از آن دسته واحدهای مسکونی که خالی و بلا استفاده نگه داشته می شد وجوهی تحت عنوان عوارض تخلیه وصول می گردید . این قانون با وجود مشکلات فراوان وابهامات بسیار زیادی که پیش روی آن قرار داشت و نیز اعتراضات بسیار زیادی که به آن می شد ، عملا نتوانست تاثیر چندانی در افزایش عرضه واحدهای مسکونی برای اجاره یا کاهش ارزش اجاره املاک مسکونی داشته باشد . دلیل این قضیه کاملا روشن بود ، چرا که عرضه واحد مسکونی معلول بسیاری دیگر از عوامل از قبیل قیمت مواد اولیه مورد نیاز ، پرداخت تسهیلات ساخت مسکن و ... می باشد و مالیات به تنهایی نمی تواند دلیل پر اهمیتی در عرضه باشد. به این ترتیب اگر هدف از برقراری این عوارض تنظیم بازار مسکن به لحاظ عرضه بوده است ، می توان گفت اثر معناداری نداشته است .

در سال ۱۳۶۶و با تصویب قانون مالیات های مستقیم در اسفندماه همان سال ، مقرر گردید این قانون از ابتدای سال ۱۳۶۸به مورد اجرا گذاشته شود. اما به دلیل نواقص قانونی و عدم کارآمدی اجرایی ، در اصلاحیه قانون مالیات های مستقیم سال ۱۳۸۰قانون مذکور لغو شد و بدهی های مالیاتی قبلی غیر قابل مطالبه اعلام شد . بطور کلی دلایل لغو مواد مربوط به مالیات بر مسکن خالی در سال ۱۳۸۰را می توان بدین صورت عنوان نمود :

۱.هدف اولیه از وضع قانون افزایش عرضه مسکن و پایین آمدن اجاره بها بود که با توجه به قاعده عسر و حرج مربوط به قانون مالک و مستاجر در آن زمان در مورد تخلیه واحد مسکونی، در عمل با محدودیت ها و مشکلات فراوانی روبرو گردید و هدف مورد نظر تامین نشد.

۲. پس از وقفه های ساختمان سازی که افراد در این حین از پرداخت مالیات امتناع می ورزیدند ، پس از ساخت به بهانه فروش مالیات پرداخت نمی کردند.

۳ . سوء استفاده مالکان به بهانه های مختلف به دلیل ابهامات قانونی و مواردی که در قانون صریحا ذکر نشده بود . بطور مثال بسیاری از افراد به بهانه عبارت " آماده برای اجاره بودن و نداشتن موانع قانونی " که در قانون ابعاد آن به روشنی توضیح داده نشده بود ، از پرداخت مالیات امتناع می ورزیدند و همین امر موجب شد تا در برخی موارد مالک با اعلام این که ملک تنها واحد مسکونی وی می باشد از پرداخت مالیات خودداری کند و اثبات صحت و سقم این قضیه و رسیدگی به آن نیاز به زمان طولانی داشته باشد.

۴. رقم درآمدهای مالیاتی حاصل از خانه های خالی در مقایسه با واحدهای ساخته شده بسیار کم بود و از طرفی فرارهای مالیاتی بسیار بالا و عدم شفافیت نظام شناسایی مالیاتی بر این ناچیز بودن رقم های مالیاتی بسیارکمک می کرد. بطور کلی اجرای قانون مذکور نه تنها درآمد مالیاتی قابل توجهی برای دولت نداشت بلکه در بیشتر موارد هزینه وصول مالیات و شناسایی ملک از درآمد حاصل از آن بیشتر می شد و نارضایتی اجتماعی حاصل از این مالیات نیز زیاد بود و از طرفی هم هدف اصلی که افزایش عرضه واحدهای مسکونی اجاره و کاهش اجاره بها بود را تامین نمی کرد به همین جهت و با توجه به دلایل مذکور ترجیح داده شد تا در اصلاحیه سال ۱۳۸۰این قانون لغو شود .

بعد از ۶سال ، در سال ۱۳۸۶ "طرح قانونی واگذاری زمین و وضع مالیات بر مسکن خالی" مشتمل بر یک مقدمه و سه ماده به امضای ۴۹نفر از نمایندگان مجلس رسید و بازنگری طرح از سوی مجلس شورای اسلامی آغاز شد . پس از اظهار نظرهای کارشناسی در این زمینه و پس از گزارشات مرکز پژوهش های مجلس ، این طرح به تصویب نرسید و نتوانست آراء اکثر نمایندگان را با توجه به پیشینه طرح جلب کند . در بررسی گزارش های پژوهشی مجلس طرح واگذاری زمین و وضع مالیات بر واحدهای مسکونی خالی، طرحی غیر کارشناسی و غیر قابل اجرا بیان شد و نتایجی بدست آمد که اولا اجرای این طرح از نظر شرعی و قانونی دارای اشکال است . ثانیا با اجرای آن درآمد مالیاتی قابل توجهی برای دولت حاصل نخواهد شد. ثالثا اجرای این طرح نه تنها عرضه مسکن را افزایش نخواهد داد بلکه سرمایه گذاری در بخش مسکن را با بحران جدی روبرو خواهد کرد رابعا می توان به جای اجرای این طرح ، سایر قوانین کشور از جمله قانون مالیات مستقیم را مورد بازنگری مجدد قرار داد و از نتایج نامطلوب ناشی از اجرای این طرح دوری جست .

طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی اگرچه در سال ۸۶، از اولویت خارج شد، اما در اوایل سال ۸۸این طرح در شورای‌ عالی مسکن مجددا مطرح شد ، که این بار مراجع مالیاتی به دلیل غیرممکن بودن‌ شناسایی واحدهای خالی، به نوعی پیش‌بینی عدم موفقیت در اخذ مالیات از واحدهای خالی را به مقامات دولت هشدار دادند و پیرو آن، طرح برای بار دوم مسکوت گذاشته شد.

این بار اما پس از۴سال در سال ۱۳۹۲با اصرار وزیر راه و شهرسازی وقت برای همکاری در این زمینه با کمیسیون اقتصادی مجلس ، طرح مالیات بر خانه های خالی با عنوان لایحه اصلاح قانون مالیات های مستقیم به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید . بر اساس مصوبه مجلس که در قالب اصلاح ماده ۵۴به تصویب مجلس رسید، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان واحد خالی شناسایی شوند ، از سال دوم به بعد مشمول مالیات بر اجاره به شرح زیر خواهند شد:

سال دوم: یک دوم مالیات متعلقه

سال سوم: برابر مالیات متعلقه

سال چهارم به بعد: یک و نیم برابر مالیات متعلقه(۲)

اما متاسفانه طرح فوق نیز نتوانست جبرانی برای درآمدهای مالیاتی پایین دولت و مرهمی برای گرانی اجاره بها و عرضه مسکن باشد. در سال های مختلف همواره می بینیم که دولت ها پس از رویارویی با کمبود بودجه به فکر راه های افزایش درآمدهای مالیاتی می افتند و از جمله مورادی که برای اخذ مالیات مطلوب می دانند همین مالیات از خانه های خالی است . همچنان که دوباره پس از چند سال طرح مالیات از خانه های خالی دوباره به جریان افتاده است تا جایی که قادر مرزی عضو کمیسیون عمران مجلس ، در روزهای اخیر از آمادگی مجلس برای تصویب قانون دریافت مالیات از خانه های خالی خبر داد. (۳)

سوال اینجاست که چرا نگاه واقع بینانه ای به قضیه مالیات مخصوصا مالیات بر خانه های خالی در ایران نمی شود . بر اثر بحران های مالیاتی دولت تصمیم می گیرد که این طرح را اجرا کند و پس از مدتی به دلیل ناکارایی طرح رها شده و در سال های بعد دوباره تکرار مکررات اتفاق می افتد . اما این وضعیت نامعلوم تا کجا ؟

بر اساس گزارش های آماری حدود ۶/۱میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد و حدود ۶۸۵هزار واحد مسکونی در حال استفاده نسبت به کل خانوارها کمبود وجود دارد. هم چنین بر اساس آمار بانک مرکزی حجم «عرضه کل» شامل تعداد کل واحدهای مسکونی مصرفی و تعداد خانه‌‌های خالی، کماکان از تعداد خانوارهای ایرانی بیشتر است و این حجم مازاد در مقایسه با سال۹۰، ۷۵/۳ برابر شده و از ۴۰۰هزار واحد به ۱.۵میلیون واحد اضافه افزایش پیدا کرده است. هم چنین این آمار بیانگر این امر است که پدیده «مازادعرضه» که برای اولین بار حدود چهار سال پیش در بازار مسکن حاکم شد، حداقل تا نیمه‌های سال۹۴تداوم خواهد داشت. هرچند به دلیل آنکه مقصد غالب عرضه‌های جدید در بازار خانه‌های خالی خلاصه می‌شود، هنوز «عرضه مصرفی» با کمبود مواجه است. طبق آمارهای رسمی بانک مرکزی و مرکز آمار، حجم «عرضه کل» در بازار مسکن در پایان بهار۹۳با ۸درصد افزایش نسبت به آخرین نرخ اعلام شده در سرشماری نفوس و مسکن، از ۲۱میلیون و ۶۰۰هزار واحد مسکونی در سال۹۰به رقمی معادل ۲۳میلیون و ۳۳۸هزار واحدمسکونی رسیده است. (۴)

تجربه های بین المللی بیان می کند که به دلایل زیر عرضه مسکن باید حداقل ۸درصد بالاتر از تقاضا برای آن باشد

الف. پاسخگویی به تقاضاهای مسکن دوم (مثل مسکن ویلایی در شمال کشور).

ب. پاسخگویی به تقاضای جابه جایی برای شغل، تحصیل یا موارد مشابه.

ج. پاسخگویی به زمان لازم برای بازاریابی و فروش واحدهای ساخته شده.

د. ساخت اضافه بر تقاضا به دلیل مقابله با سفته بازی و جلوگیری از تبدیل مسکن به کالای سرمایه ای.

در حقیقت ما نه تنها باید کسری عرضه مصرفی نداشته باشیم بلکه باید دارای مازاد عرضه کل باشیم . در ایران مازاد بر عرضه کل وجود دارد ولی بدلیل احتکار خانه های خالی کسری عرضه مصرفی نیز موجود می باشد . لذا با توجه به آمارهای اقتصادی لزوم مالیات بر خانه های خالی برای تامین عرضه مصرفی دریافت میشود. اما آیا با برقراری نرخ مالیات بر خانه های خالی این کمبود عرضه مصرفی در مسکن جبران خواهد شد ؟ آیا دولت به اهداف خود در تامین درآمدهای مالیاتی و جبران کسری مسکن خانوار خواهد رسید ؟

به نظر می رسد اگر تنها از جنبه اقتصادی به این طرح نگاه کنیم ، به روشنی لزوم اجرای این طرح را مانند بسیاری از کشورهای پیشرفته درخواهیم یافت . اما همچنان که در بسیاری موارد شاهد الگوبرداری غلط مدل های اقتصادی در ایران بودیم به نظر می رسد مالیات بر خانه های خالی با توجه به شرایط فعلی ایران امری غیر ممکن به نظر می رسد که از جمله دلایل آن میتوان به موارد زیر اشاره نمود : ۱. تجربه ناموفق این طرح طی سال های اخیر و ناچیز بودن درآمدهای مالیاتی حاصله و عدم افزایش عرضه در قبال سیاست های مالیاتی ۲. هزینه بالای شناسایی مشمولان مالیاتی و به صرفه نبودن راهکارهای اجرایی ۳. امکان افزایش فساد و تقلب در بازار و هم چنین افزایش فرارهای مالیاتی ۴. امکان تشدید بحران رکود در بازار مسکن به دلیل انتقال بار مالیاتی به مصرف کنندگان ۵. عدم شفافیت سیستم مالیاتی و اطلاعاتی برای جمع آوری اطلاعات مشمولان ۶. امکان افزایش تورم در بازار مسکن و ایجاد شوک و سردرگمی در بازار مسکن ۷. کاهش ساخت و سازهای تولیدی و افزایش رکود و بیکاری در بخش ساختمان و مسکن ۸. امکان افزایش فساد اداری و سوق پیدا کردن مردم برای تهیه اجراه نامه های صوری و یا پر کردن خانه ها با اسباب و وسایل صوری ۹. افزایش نرخ نهایی مسکن و به همراه داشتن نارضایتی افراد متقاضی

در مجموع به نظر می رسد در شرایط فعلی ، مالیات بر خانه های خالی طرح مناسبی برای افزایش درآمدهای مالیاتی نبوده و در شرایط عدم پویایی بازار مسکن ، مرهمی برای عرضه مصرفی نیز نمی باشد .

منابع

۱. گزارش مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی دوره هفتم سال سوم

۲. روزنامه دنیای اقتصاد

۳. خبرگزاری خانه ملت

۴. اقتصاد آنلاین

۵. گزارش "نتایج بررسی فعالیت های ساختمانی بخش خصوصی" بانک مرکزی ج.ا.ا