به گزارش «صما» البته ناگفته نماند که این ارقام فقط بهای ساخت آپارتمان است. در هر منطقه قیمت زمین و دست مزد متفاوت بوده و سلیقه صاحب‌خانه هم شرط قیمت است. علاوه بر هزینه‌های ذکرشده هزینه پروانه ساخت در مناطق مختلف و بنا بر متراژ زمین و موقعیت آن و نیز میزان درخواست طبقات، پارکینگ و… متفاوت است که در شهرداری بر اساس طرح تفصیلی شهر تهران و دیگر موارد قیمت موردنظر تهیه و تأیید می‌شود که جدای از هزینه مشاعات آب، فاضلاب و… در نظر گرفته می‌شود.

قیمت زمین مهمترین دلیل رشد قیمت مسکن

به گفته یک کارشناس شهرسازی یکی از عوامل مؤثر بر قیمت نهایی مسکن زمین است.محمدعلی مهری بابیان اینکه در حال حاضر قیمت زمین علاوه بر قیمت خود به عوامل دیگر نیز مرتبط است گفت: این عوامل شامل مجوز ساخت، کاربری، موقعیت مکانی، متراژ زمین و قرار داشتن در منطقه‌ای مناسب است.

وی گفت: متأسفانه قیمت زمین در بسیاری از شهرهای ایران دچار سوداگری شده و به قیمت اصلی خود معامله نمی‌شود؛ و به‌طور یقین می‌توان گفت فاصله قیمت اصلی زمین باقیمت معامله‌ای آن ده‌ها برابر است.

این کارشناس حوزه شهرسازی گفت: از طرفی سفته‌بازی بازار زمین و ارزش‌افزوده بالای آن موجب تخلفات زیادی در این حوزه شده است.

در سال‌های اخیر پرونده‌های مختلفی در خصوص زمین‌خواری در مناطق خوش آب‌وهوا و جنگلی و ساحلی کشف‌شده است، دور زدن قانون، تبانی و رانت اطلاعاتی موجب ورود پول‌های بادآورده در این حوزه شده است که همگی از مدیریت ضعیف زمین در ایران ناشی می‌شود.

وی همچنین گفت: از سوی دیگر، به دلیل محدود بودن زمین (عرضه ثابت)، در صورت فزونی تقاضا بر عرضه، قیمت آن افزایش می‌یابد. لذا برای کنترل تورم این بخش، افزایش حوزه شهری راهکاری منطقی برای آن محسوب می‌شود.

مهری درنهایت گفت: گسترش شهرنشینی به حومه شهرها یکی از راهکارهای دولت برای جلوگیری از رشد کاذب تورم در بازار مسکن و زمین بوده است. البته با این کار علاوه بر کنترل و رعایت شاخص‌های تراکم، کیفیت زندگی نیز افزایش می‌یابد.

بر اساس گزارش‌های میدانی قیمت زمین در مناطق 22 گانه تهران تا پایان سال 96 نسبت به سال 95 علی‌رغم رکود چندساله در بیشتر مناطق با رشد 10 تا 20 درصدی روبرو شده است.

هزینه ساخت‌وساز به ازای هر مترمربع

در ادامه این گزارش یک کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه هزینه ساخت‌وساز علاوه بر قیمت زمین به هزینه‌ها و تعرفه‌های دیگر وابسته است گفت: در حال حاضر هزینه ساخت‌وساز به ازای هر مترمربع شامل هزینه پروانه ساخت، مصالح، نیروی کار و مشاعات است.

ایمان رفیعی بابیان مطلب فوق گفت: علاوه بر هزینه‌های ذکرشده هزینه جواز کسب در مناطق مختلف و بنا بر متراژ زمین و موقعیت آن و نیز میزان درخواست طبقات، پارکینگ و... متفاوت است که در شهرداری بر اساس طرح تفصیلی شهر تهران و دیگر موارد قیمت موردنظر تهیه و تأیید می‌شود که جدای از هزینه مشاعات آب، فاضلاب و... در نظر گرفته می‌شود.

وی بابیان اینکه بر اساس گزارش‌های اعلام‌شده تعرفه‌های شهرداری و سازمان نظام‌مهندسی در طی سال‌های رکود چند برابر شده است گفت: اگر روند رشد تعرفه‌های دستگاه‌های خدماتی را از سال 90 تاکنون مشاهده کنیم شاهد یک جهش قیمتی وحشتناک خواهیم بود.

قیمت مصالح تیر سوم افزایش قیمت مسکن

یک کارشناس بازار مصالح ساختمانی در خصوص تاثیر قیمت مصالح ساختمانی بر قیمت نهایی مسکن گفت: قیمت مصالح در بناها بخش مهمی از هزینه‌های وارده به برآورد ساخت‌وساز را شامل می‌شود. و در حال حاضر قیمت تمام مصالح ساختمانی از ابتدای سال 96 با رشد 10 تا 15 درصدی روبرو شده است.

ابوالحسن رامین فر بابیان مطلب فوق افزود: افزایش قیمت در بخش نازک‌کاری ساختمان هم در چندماهه اخیر بسیار محسوس بوده است و حتی در بخش خرید وسایلی مانند کابینت و شیرآلات، نوسان قیمت‌ها تأثیر زیادی را داشته است.

وی گفت: در واقع ساختمان‌سازی در شرایط کنونی علاوه بر نوسان قیمت در بخش فولاد با افزایش قیمت‌ها در بخش‌های توکاری ساختمان هم روبروست که قیمت هر مترمربع آپارتمان را با نوسان زیادی مواجه می‌کند.

رامین فر درنهایت تأکید کرد: بر این اساس، افزایش قیمت در بخش مصالح ساختمانی تأثیر زیادی را بر قیمت نهایی مسکن می‌گذارد که خرید را برای متقاضیان مسکن با مشکل مواجه می‌کند، ضمن آنکه با گرانی خانه‌های نوساز، دیگر آپارتمان‌ها هم تحت تأثیر این افزایش قیمت قرار می‌گیرند و با رقم‌های بالاتری به فروش می‌رسند.

قیمت نهایی آپارتمان

بعد از این‌که ساخت‌وساز به پایان رسید و بعد از محاسبه هزینه‌ای صورت گرفته، قیمت آپارتمان بر اساس مترمربع تعیین می‌شود. البته در شرایط کنونی اغلب سازندگان مسکن، وقتی‌که قصد می‌کنند آپارتمانی را بسازند، قیمت آپارتمان را در همان منطقه در نظر گرفته و بعد از پایان کار قیمتی بالاتر از آپارتمان‌های مجاور ارائه می‌کنند که این مسئله نیز می‌تواند در ایجاد قیمت کاذب آپارتمان‌ها نیز تأثیرگذار باشد.

یکی از عوامل دیگر نرخ 0.15 درصدی تورم است که بنا به تغییرات در بازار سرمایه و مسکن پدید نمی‌آید بلکه با توجه به تورم آغاز سال جدید بر قیمت مسکن نیز افزوده می‌شود که از نگاه مشاوران املاک این گرانی بیشتر عاملی روانی دارد تا واقعی. اغلب سازندگان حوزه مسکن معتقد هستند که تصمیمات سازمان شهرداری در گرانی مسکن مؤثر بوده است.

مهم‌ترین مسئله نرخ جواز شهرداری است که بی‌قاعده افزایش پیداکرده است. برای مثال شما برای زمینی با متراژ 1200 مترمربع در منطقه 7 باید یک میلیارد تومان هزینه پول بدهید. در حال حاضر شهرداری طبقه ششم برای ساخت نمی‌دهد اما طرح تجمیع -که بر اساس آن، دو مال که زمینی کنار هم دارند، دو زمین را یکی کرده و یک ساختمان را برای این دو زمین تعریف می‌کنند- را هم کنسل کرده است که به دو سازنده یک طبقه تشویقی می‌داد.