بهره‌وری پایین در بخش مسکن یکی از پژوهش‌هایی است که مجموعه معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در دستور کار خود قرار داد و این موضوع به عنوان یکی از مسائل بنیادین بخش مسکن مورد توجه قرار گرفت و در مقابل نیز برای آن نیز مجموعه راهکارهایی پیشنهاد و به اجرا درآمد.

بر اساس این گزارش و به اذعان کارشناسان ارشد حوزه مسکن، بخش مسکن سهم بالایی در اقتصاد کشور و خانوار دارد و به همین دلیل نیز بهره‌وری در بخش مسکن می‌تواند بر رشد و توسعه کشور و توانمندشدن خانوار تاثیر بسزایی داشته باشد. بر اساس آمار و شواهد، در حال‌حاضر، بهره‌وری عوامل و نهادهای تولید از جمله زمین، منابع مالی و انرژی در بخش مسکن، پایین‌تر از میانگین جهانی است و اتلاف منابع بسیار زیادی در بخش مسکن و ساختمان به دلیل پایین بودن بهره‌وری اتفاق می‌افتد.

شاخص‌های بهره‌وری پایین در بخش مسکن، شاملِ مصرف بالای انرژی در بخش مسکن و ساختمان، طول عمر پایین ساختمان‌ها و طول دوره ساخت نسبتا طولانی است.

مصرف بالای انرژی در بخش مسکن و ساختمان

بر اساس آمارها، سالیانه حدود ۴۰ درصد از کل انرژی مصرفی کشور در بخش مسکن و ساختمان که رقمی معادل ۴۳۰ میلیون بشکه نفت است مصرف می‌شود که این میزان مصرف انرژی با لحاظ سرانه زیربنای ساختمان‌ها، حدود ۳ برابر استانداردهای جهانی است. هرچند بخشی از این مصرف بالای انرژی به عواملی همچون به کارگیری تجهیزات و لوازم اداری با راندمان پایین و همچنین فرهنگ ناصحیح مصرف انرژی بستگی دارد ولی بخشی نیز به کیفیت نامطلوب ساختمان‌ها و وجود تعداد قابل‌توجهی از واحدهای‌مسکونی فرسوده در کشور وابسته است. در هر صورت با کاهش مصرف انرژی در بخش ساختمان در حد استانداردهای جهانی، معادل ۱۰۰ روز از صادرات فعلی نفت کشور (با صادرات روزانه ۲.۵ میلیون بشکه) صرفه‌جویی در مصرف انرژی صورت می‌پذیرد.

پیش‌تر، در همین رابطه پیروز حناچی معاون معماری و شهرسازی وزیر راه و شهرسازی گفته بود: در بخش مسکن، ۳۴ درصد اتلاف انرژی در بخش اداری و خانگی اتفاق می‌افتد که وزارت راه و شهرسازی، از طریق اجرای بهتر مقررات ملی و کنترل ساختمان در مبحث ۱۹ در حال پیگیری موضوع است. (جزئیات بیشتر را اینجا بخوانید.)

طول عمر پایین ساختمان‌ها

دومین شاخص بهره‌ورری پایین در بخش مسکن به طول عمر پایین ساختمان ها اشاره دارد. بر اساس پژوهش‌هایی که در معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی انجام شده طول عمر ساختمان‌ها در ایران حدود یک سوم میانگین جهانی است. به عبارت دیگر، استهلاک ساختمان‌ها در ایران ۳ برابر میانگین جهانی است که این مساله با توجه به سهم حدود ۴۰ درصدی بخش ساختمان و مستغلات از کل سرمایه موجود در کشور، سبب هدررفت بخش قابل‌توجهی از منابع کشور جهت ساخت واحدهای جایگزین می‌شود.

همچنین یکی از دلایل پایین بودن عمر ساختمان‌ها در ایران، کیفیت پایین ساخت و ساز در ایران است. دلیل دیگر عمر پایین ساختمان‌ها نیز به تخریب اقتصادی ناشی از عدم اجرای صحیح طرح‌های توسعه شهری مربوط است. به گونه‌ای که بسیاری از واحدهای مسکونی موجود به خصوص در مناطق شمالی شهرها با وجود عدم فرسودگی، توسط مالکان آنها جهت دریافت تراکم بیشتر و کسب بازده اقتصادی، تخریب می‌شوند.

حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، پیش‌تر، گفته بود: معتقدم مهمترین دلیل، کم‌بودن عمر مفید ساختمان در کشور ما، فعالیت‌های سوداگرانه در عرصه ساخت و ساز در شهرهاست، به این معنا که سفته‌بازی و کالایی‌شدن مقررات در عرصه ساخت و ساز فرصتی را ایجاد کرده که خانه‌ای که ساخته می‌شود با قیمت بالاتری عرضه و سود بیشتری را نصیب صاحب زمین کند و تنها چیزی که اهمیت ندارد این است که کیفیت ساختمان‌هایی که ساخته می‌شوند، چگونه است. این موضوع سبب شده ساختمان تبدیل به کالایی شود که می‌تواند ارزش افزوده ایجاد کند. این موضوع هم ناشی از بی‌انضباطی‌شهری است. به این معنا که قوانین‌شهری توسط نهادهای محلی یعنی شهرداری‌ها مورد هجوم قرار گرفته و می‌گیرند.
عامل دیگر از جهت بعد فنی است که در این خصوص هم باید بگویم ساختمان‌ها در کشور ما در معرض آسیب قرار دارند. برای ساخته شدن یک ساختمان با کیفیت نیاز است آن ساختمان طراحی خوبی داشته باشد، مصالح استاندارد در آن به کار رفته باشد و در نهایت پروسه اجرا به خوبی انجام شده باشد. اشکال در هر کدام از این مراحل، می‌تواند عمرمفید ساختمان را کاهش دهد.

در بیان راهکارهای حل این معضل نیز این نماینده وزارت راه و شهرسازی گفته است: با تدوین آیین‌نامه‌ها و مقررات، جلوی مداخلات ناصحیح را می‌گیریم. (جزئیات بیشتر را اینجا بخوانید.)

گفتنی است که اصلاح آیین‌نامه کنترل ساختمان و نظرخواهی از جامعه حرفه‌ای یکی از اصلاحات کلانی است که در مجموعه وزارت راه و شهرسازی در حال پیگیری است.

طول دوره ساخت نسبتا طولانی

با افزایش مدت زمان اجرای پروژه، بهره‌وری عوامل و منابع مالی و غیرمالی استفاده شده در اجرای پروژه کاهش می‌یابد. طول دوره ساخت در ایران حدود ۲ تا ۳ سال است که در مقایسه با برخی از کشورها نسبتا طولانی است.

پایین‌بودن بهره‌وری در بخش مسکن به دو دسته عوامل درون و برون‌بخشی تقسیم می‌شوند. عوامل درون‌بخشی شامل ِ پایین بودن سطح تکنولوژی ساخت و عدم‌توسعه صنعت ساختمان، عدم توسعه مدیریت ساخت و ساز، مقیاس کوچک پروژه‌های ساختمانی، عدم‌استفاده از برچسب انرژی و رده‌بندی ساختمان‌ها به لحاظ میزان مصرف انرژی است. عوامل برون‌بخشی پایین‌بودن بهره‌وری ساختمان نیز عمدتا شامل عدم اجرای صحیح طرح‌های توسعه‌شهری و پایین‌بودن قیمت انرژی مصرفی در کشور و به تبع آن عدم وجود انگیزه جهت ساخت و خرید واحدهای مسکونی با کیفیت بالا و مصرف انرژی کم است.

در همین رابطه نیز اتخاذ سیاست‌ها و برنامه‌هایی جهت تقویت و توسعه بخش مسکن در دستور کار قرار گرفت که شامل افزایش سقف و کاهش نرخ سود تسهیلات بخش مسکن، ایجاد و توسعه ابزارها و نهادها، افزایش سرمایه بانک‌مسکن جهت افزایش قدرت وام دهی بانک مسکن از محل تبصره ۳۵ قانون بودجه سال ۹۵، توسعه سامانه‌های اطلاعاتی برای ایجاد افزایش شفافیت و رقابت در بخش مسکن و همچنین استفاده از آنها جهت کنترل سوداگری با استفاده از ابزارهای مالیاتی، اتخاذ سیاست‌هایی جهت کاهش وابستگی اداره شهرها به تراکم‌فروشی، ایجاد درآمد پایدار برای مدیریت‌شهری کشور و افزایش نظارت بر شهرداری‌ها جهت افزایش انضباط مالی، ساماندهی مشاوران املاک جهت کاهش اثرات منفی این صنف و افزایش کارآمدی انها در بازار مسکن بوده است.