اقتصاد۲۴- حكايتِ اين روز‌هاي بازار مسكن، حكايت آن آشِ شوري است كه صداي آشپزش را هم درآورده است؛ مدتهاست كه دست اندركاران بازار مسكن هم از اوضاع اين بازار نالانند؛ انگار تكان‌هاي اقتصادي فقط فاصله ميان خريدار و فروشنده را بيشتر مي‌كنند؛ خانه‌ها نقلي‌تر و در مقابل تملك آن‌ها نيز سخت‌تر شده است؛ طبق آخرين گزارش‌هاي مركز آمار ايران در خوشبينانه‌ترين حالت يك خانوار ايراني بايد براي خريد يك آپارتمان ۷۵ متري، دست كم ۴۵ سال پس‌انداز كند و صبر داشته باشد!

 

با اينكه طبق قانون اساسي داشتن مسكنِ مناسب يك حق شهروندي است، اما تا به امروز دولت‌ها با اقداماتشان تنها وضع را بدتر كرده اند؛ نه پرداخت تسهيلات، نه دادن مشوق و نه اعطاي معافيت نتوانسته اند گره‌اي از كلاف سردرگم بازار مسكن بگشايند؛ فقط در يك سال و نيم گذشته جهش قيمت زمين و هزينه‌هاي ساخت و ساز و سقوط قدرت خريدِ مشتريان از دو سوي مختلف بازار مسكن را تحت فشار گذاشته اند؛ نتيجه اين ركود توام با تورم در بازاري است كه قرار بود موتور محرك اقتصاد كشور باشد.

 

ظاهرا در اين اوضاع و احوال، اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي تنها گزينه باقيمانده است كه دولت براي ساماندهي بازار مسكن در اختيار دارد؛ به باور موافقان در حال حاضر بخش قابل توجهي از واحد‌هاي مسكوني خالي مانده اند؛ مالكان اين خانه‌ها ترجيح مي‌دهند از درآمدِ ناچيزي كه در اين وضعيت ركودي به دست مي‌آيد چشم پوشي كرده و تا پيدا شدن مستاجر يا خريدار مناسب صبر كنند؛ حالا اگر دولت از خانه‌هاي خالي، ماليات مطالبه كند صاحبان آن ناگزير به عرضه آن خواهند بود و همين اقدام مي‌تواند به خروج از بحران مسكن كمك كند.

 

 

مقررات دريافت ماليات از خانه‌هاي خالي موضوع تازه‌اي نيست؛ سابقه اجراي آن به تصويب قانون «تعديل و تثبيت اجاره بها» در سال ۵۲ باز مي‌گردد؛ در سال ۶۷ با تصويب قانون ماليات‌هاي مستقيم، اين مقررات تغيير كردند؛ مطابق ماده ۱۰ اين قانون در شهر‌هاي بالاي ۱۰۰ هزار نفر جمعيت، خانه‌هايي كه بيش از ۶ ماه خالي بمانند، مشمول پرداخت ماليات مي‌شدند و صاحبانشان مي‌بايست به صورت سالانه اظهار نامه مالياتي ارائه مي‌دادند؛ مبلغ اين ماليات از ۲ درهزار تا ۴ درهزار قيمت ملك متغيير بود و به صورت ماهانه محاسبه مي‌شد.

 

با وجود اين مقررات، نبود ابزار‌هاي كافي براي شناسايي خانه‌هاي خالي باعث شد تا وصول اين ماليات براي دولت چندان مقرون به صرفه نباشد و در نتيجه از ابتداي سال ۸۰ اخذ اين ماليات لغو و معوقات مربوط به آن نيز بخشوده شد.

 

اما تحولاتي كه از بعد لغو اين قانون در بازار مسكن كشور اتفاق افتاد، دولت را مجاب كرد تا مجددا براي احياي اين درآمد مالياتي دورخيز كند؛ در سال ۹۴ اصلاحاتي در قانون ماليات‌هاي مستقيم انجام شد و اين بار مقرر شد تا براي شناسايي خانه‌هاي خالي، با همكاري وزارت راه و شهرسازي، سامانه ملي املاك و اسكان كشور راه اندازي شود؛ برابر مقررات جديد خانه‌هاي خالي كه در اين سامانه ثبت مي‌شوند تا دو سال از پرداخت ماليات معاف خواهند بود، اما از آن زمان به بعد ماليات آن‌ها به نرخ نيم درصد تا يك و نيم درصد محاسبه خواهد شد.

 

با گذشت چهار سال از اين تغيير قانوني هنوز گام جدي براي اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي برداشته نشده است؛ برخي نمايندگان مجلس اين تعلل را به پاي ضعف دولت و ناتواني اش در ساماندهي بازار مسكن گذاشته اند؛ اما در اين ميان هستند كارشناساني كه باور دارند با به اجرا درآمدن اين مقررات تحول چشمگيري در بازار مسكن اتفاق نخواهد افتاد.

فردين يزداني از پژوهشگران حوزه شهري در گفتگو با اقتصاد24  باور دارد مادامي كه در بازار مسكن هيچ تعادل منطقي ميان قدرت خريداران و هزينه فروشندگان به وجود نيايد اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي تنها باعث مي‌شود تا بخشي از سرمايه‌ها از بازار خانه‌هاي لوكس خارج شوند و نبايد از آن انتظار معجزه را داشت.

 

وي در توضيح مقصود خود، بازار مسكن كشور را به سه دسته خانه‌هاي لوكس، متوسط و ارزان قيمت تقسيم كرده و مي‌گويد: پراكندگي اين خانه‌ها براساس مناطقي است كه در آن‌ها خانوا‌رهايي با درآمد زياد، متوسط و كم سكونت دارند.

 

اين پژوهشگر حوزه اقتصادِ اجتماعي ادامه مي‌دهد: در بازار مسكن ايران، صاحبان خانه‌هاي لوكس تمايل بيشتري به خالي ماندن خانه‌هاي خود دارند، اما در بخش خانه‌هاي متوسط و ارزان قيمت اگر شرايط براي واگذاري وجود داشته باشد، كسي تعلل نمي‌كند؛ البته تاثير اين اتفاق هم يكشبه نيست، زمان مي‌برد تا به اجرا درآمدن مقررات جديد، مالكان مجاب شوند تا به جاي پرداخت ماليات خانه‌هاي خالي آن‌ها را در بازار فروش يا اجاره عرضه كنند.

 

يزداني كه معتقد است در وضعيت فعلي اگر قانون اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي به تنهايي اجرا شود فقط سرمايه گذاران براي ورود به بازار خانه‌هاي ارزان قيمت و متوسط تشويق خواهند شد، افزود: اين اتفاق به معني خانه دار شدن مردم نيست، براي اينكه چنين اتفاقي بيافتد بايد براي ريشه كن كردن فقر اقتصادي كه امروز گريبان جامعه را گرفته كاري كرد.

 

 

حسام عقبايي، نايب رئيس اتحاديه مشاوران املاك تهران نيز در گفتگو با اقتصاد24 عقيده دارد تا زماني كه وراي صحبت‌هاي تئوريك، راه‌هاي پيشنهادي براي شناسايي و احراز خانه‌هاي خالي عملياتي نشوند، نمي‌توان در مورد تاثير اين قانون بر بازار مسكن صحبتي كرد.

 

وي مي‌گويد ظاهرا اجراي مقررات جديد نيازمند همكاري نزديك به ۱۸ دستگاه مختلف است؛ از خود اظهاري مالكان گرفته تا گزارش مديران ساختمان‌ها و مشاوران املاك و بررسي قبوض ماهيانه آب و برق ابزار‌هايي هستند كه براي شناسايي خانه‌هاي درنظر گرفته شده اند.

 

عقبايي نيز باور دارد مادامي كه در بازار مسكن ميان قدرت خريداران با قيمت فروشندگان شكاف پر نشدني وجود داشته باشد اجراي چنين مقرراتي نمي‌تواند كمكي به بهبود وضعيت موجود كند.

 

نايب رئيس اتحاديه مشاوران املاك تهران منظور خود را اينطور توضيح مي‌دهد: تعداد خانه‌هاي خالي مانده در مقابل جمعيتي كه طالب مسكن هستند عدد ناچيزي است، حتي اگر همه اين خانه‌ها نيز وارد بازار فروش و اجاره بشوند بازهم تقاضا براي مسكن وجود دارد.

 

اين مقام مسئول در اتحاديه املاك شهر تهران ادامه مي‌دهد: اگر قصد دولت آن است تا به بهبود بازار مسكن در جهتي كمك كند كه همگان از وضعيت آن راضي باشند، بايد شرايط به تعادل رسيدن عرضه و تقاضا را فراهم كند.

 

از صحبت‌هاي اين كارشناسان اينطور استنباط مي شود كه بعيد است گره مشكلات بازار مسكن با مقررات مالياتي جديد و اعطاي تسهيلات باز شود و مسير عبور از بحران اين بازار تنها از بهبود شرايط عمومي اقتصادي كشور و ريشه كن شدن فقر مي گذرد.