در صورت تصويب نهايي اين دو الحاقيه در صحن مجلس و تاييد شوراي نگهبان، سال آينده مالكان دو گروه از واحدهاي مسكوني در شهرهاي كشور مشمول پرداخت دو نوع ماليات متفاوت خواهند شد. يكي از اين مالياتها براي اولين بار و بهعنوان يك ماليات جديد در حوزه مسكن وضع خواهد شد و ديگري مربوط به قانون اجرا نشدهاي است كه در جريان تصويب قانون اصلاح قانون مالياتهاي مستقيم در سال ۹۴ براي دريافت ماليات از مالكان واحدهاي خالي از سكنه مصوب شد.
الحاقيه اول، مالكان واحدهاي مسكوني لاكچري با ارزش ۱۰ ميليارد تومان و بالاتر را هدف قرار داده است كه در صورت تصويب نهايي اين نوع واحدهاي مسكوني و مالكان آنها مشمول پرداخت ماليات ميشوند. اين نوع ماليات كه يك ماليات متعارف در عمده كشورها محسوب شده و بهصورت سالانه و عمدتا از همه واحدهاي مسكوني دريافت ميشود تاكنون در ايران اجرايي نشده است. در شرايط فعلي نيز كميسيون تلفيق با تصويب و الحاق اين ماليات به لايحه بودجه ۹۹، تنها واحدهاي مسكوني لاكچري با ارزش ۱۰ ميليارد و بيشتر را هدف اين نوع مالياتگيري قرار داده است. اين ماليات قرار است با عنوان ماليات سالانه از املاك دريافت شود. الحاقيه دوم قانون موجود اما اجرا نشده، دريافت ماليات از مالكان واحدهاي مسكوني خالي را شامل ميشود كه به نظر ميرسد هماكنون مجلس قصد دارد اين نوع ماليات را از سال آينده در چرخه اجرا قرار دهد.
با توجه به سطح ميانگين قيمت مسكن در تهران از يكسو و ميانگين قيمت ويلاها،واحدها و آپارتمانهاي فوق لوكس در پايتخت از سوي ديگر، اين گروه از املاك مسكوني- املاك با قيمت حداقل ۱۰ ميليارد تومان و بالاتر كه قرار است سال بعد مشمول ماليات شوند- واحدهاي لاكچري محسوب ميشوند.
ميانگين قيمت هر مترمربع آپارتمان مسكوني در شهر تهران هماكنون كمتر از ۱۴ ميليون تومان است كه اين ميزان در گرانترين و لوكسترين منطقه شهر تهران- منطقه يك- بهطور متوسط ۳۰ ميليون تومان است. حدود قيمت نوسازها در منطقه يك شهر تهران حول وحوش مترمربعي ۳۵ تا ۶۰ ميليون تومان است. بررسيهاي «دنياي اقتصاد» با استناد به بانك اطلاعاتي املاك مسكوني شهر تهران كه شامل تعداد واحدهاي مسكوني در هر منطقه، ميانگين مساحت و همچنين قيمت روز آپارتمانها و املاك شهر تهران است نشان ميدهد با توجه به مساحت آپارتمانهاي موجود در شهر تهران،كمتر از ۴ درصد خانهها و آپارتمانهاي مسكوني پايتخت مشمول ماليات سالانه بر خانههاي لاكچري ميشوند.
به عبارت ديگر براساس قيمت روز واحدهاي مسكوني شهر تهران از مجموع ۲ ميليون و ۸۶۷ هزار و ۶۷۶ واحد مسكوني در اين شهر،كمتر از ۹۰ هزار واحد مسكوني جزو واحدهاي لاكچري با قيمت ۱۰ ميليارد تومان و بالاتر هستند كه اگر اين آمار را بهصورت ريزتر مورد بررسي قرار دهيم هماكنون بين ۶۰ تا ۹۰ هزار واحد مسكوني در پايتخت در رديف واحدهاي لاكچري با سطح قيمتي ۱۰ ميليارد تومان و بيشتر قرار ميگيرند. همچنين با استناد به اطلاعات بانك اطلاعاتي املاك مسكوني شهر تهران هماكنون خانههاي با قيمت ۱۰ ميليارد تومان و گرانتر در مناطق لوكس و لاكچري شهر تهران بيش از ۲۰۰ مترمربع مساحت دارند. با استناد به اين آمارها هم اكنون حدود ۶۰ هزار واحد مسكوني در شهر تهران بيش از ۲۰۰ مترمربع مساحت دارند.
اطلاعات موجود نشان ميدهد، كل خانههاي موجود در منطقه يك تهران هماكنون ۱۶۶ هزار واحد مسكوني است كه حدود ۴۷ هزار واحد از اين تعداد بيش از ۲۰۰ مترمربع مساحت دارد.
از مجموع ۲۳۴ هزار واحد مسكوني موجود در منطقه ۲ شهر تهران ۱۱ هزار واحد مساحت بيش از ۲۰۰ مترمربع دارند. كل خانههاي مسكوني واقع در منطقه ۳ شهر تهران نيز ۱۱۶ هزار واحد است كه از اين تعداد ۳ هزار واحد متراژي بيش از ۲۰۰ مترمربع دارند. به اين ترتيب از آنجا كه عمده واحدهاي مسكوني لوكس و گرانقيمت شهر تهران عمدتا در سه منطقه اول پايتخت قرار دارند با سطح قيمتي تعيين شده-۱۰ ميليارد تومان و بالاتر- واحدهاي مشمول پرداخت اين ماليات در اين سه منطقه حداقل مساحتي بيش از ۲۰۰ مترمربع دارند. مطابق با آمارهاي موجود حول و حوش ۶۰ هزار واحد مسكوني شهر تهران در فهرست واحدهاي مشمول پرداخت اين ماليات قرار ميگيرند. البته از آنجا كه بانك اطلاعاتي موجود مربوط به اطلاعات واحدهاي مسكوني شهر تهران در سال گذشته است و آمار واحدهاي تكميل شده و عرضه جديد امسال در آن درج نشده است به نظر ميرسد تعداد واحدهايي كه هماكنون مشمول اين ماليات قرار ميگيرند بين ۶۰ تا ۹۰ ميليون واحد مسكوني باشد.
براساس محتواي مصوبهاي كه از سوي كميسيون تلفيق مجلس درخصوص دريافت ماليات از مالكان خانههاي با ارزش بيش از ۱۰ ميليارد تومان به لايحه بودجه ۹۹ اضافه شده است قرار است در صورت تصويب نهايي اين الحاقيه در سال آينده يك در هزار ارزش روز هر كدام از واحدهاي مسكوني با ارزش ۱۰ تا ۱۵ ميليارد تومان بهعنوان ماليات سالانه املاك از مالكان همه اين گروه از واحدهاي مسكوني چه واحدهاي خالي از سكنه و چه واحدهاي در حال استفاده كه در اين گروه قرار ميگيرند،دريافت شود.
همچنين واحدهاي مسكوني با ارزش ۱۵ تا ۲۵ ميليارد تومان مشمول پرداخت ماليات به ميزان يك در هزار ارزش روز اين واحدها تا مبلغ ۱۵ ميليارد تومان به اضافه دو در هزار ارزش مبلغ مازاد بر ۱۵ ميليارد تومان ميشوند. واحدهاي مسكوني با ارزش روز ۲۵ تا ۴۰ ميليارد تومان نيز علاوه بر محاسبه دو ضريب قبلي نسبت به مازاد ۲۵ تا ۴۰ ميليارد تومان مشمول پرداخت ماليات به ميزان سه در هزار ارزش روز آنها ميشوند. همچنين واحدهاي با ارزش روز ۴۰ تا ۶۰ ميليارد تومان علاوه بر محاسبه سه ضريب قبلي نسبت به مازاد ۴۰ تا ۶۰ ميليارد تومان مشمول پرداخت ماليات به ميزان چهار در هزار ارزش روزشان خواهند شد. درخصوص واحدهاي مسكوني با قيمت بيش از ۶۰ ميليارد تومان نيز علاوه بر محاسبه چهار ضريب قبلي،معادل پنج در هزار مازاد ارزش روز ملك به ضريب قبلي اضافه شده وبهعنوان ماليات سالانه دريافت ميشود.
در مصوبه كميسيون تلفيق مجلس تاكيد شده است كه اين ماليات بايد برمبناي ارزش روز واحدهاي مسكوني مشمول اين ماليات دريافت شود. در صورت تصويب و دريافت اين ماليات در سال ۹۹، اين نوع ماليات به لحاظ پايه مالياتي يك اقدام بديع محسوب ميشود. تاكنون همه مالياتهاي بخش مسكن با پايه مالياتي قيمت منطقهاي – ارزش معاملاتي- محاسبه و دريافت شده است و در صورت تصويب اين الحاقيه براي اولين بار در اين نوع ماليات قيمت روز املاك مسكوني پايه ومعيار محاسبه يكي از مالياتهاي بخش مسكن قرار خواهد گرفت. محاسبات «دنياياقتصاد» نشان ميدهد هماكنون كمتر از ۴ درصد املاك مسكوني شهر تهران در فهرست املاك مشمول اين ماليات قرار ميگيرند. همچنين مطابق با آمار و اطلاعات موجود و همچنين سطح قيمتي مسكن در كشور بعيد است مجموع واحدهاي مسكوني،آپارتمانها و ويلاهاي لاكچري با ارزش بيش از ۱۰ ميليارد تومان از رقم ۲۰۰ هزار واحد در شهرهاي كشور فراتر رود.
برآوردها نشان ميدهد با توجه به تعداد خانههاي لاكچري موجود در كشور اگر دريافت اين نوع ماليات در سال آينده اجرايي شود و دولت موفق شود از همه واحدهاي با سطح قيمتي اعلام شده اين نوع ماليات را دريافت كند در سال ۹۹ حدود ۵۰۰ ميليارد تومان از محل درآمد مالياتي ذيل اين الحاقيه به خزانه دولت واريز ميشود. اين در حالي است كه تجربه اخذ ماليات در تهران و ساير شهرهاي كشور نشان ميدهد عمده مالكان معمولا در زمان فروش املاك خود مالياتهاي تكليفي ومعوق را به حساب دولت پرداخت ميكنند بنابراين حتي اگر اين ماليات براي اجرا در سال آينده تصويب شود نميتوان اميدوار بود كه آن دسته از مالكاني كه قصد فروش واحدهاي خود را ندارند نسبت به پرداخت اين ماليات اقدام كنند. بنابراين چون بخش زيادي از مالكان اين واحدها در سال بعد تصميمي از بابت فروش ندارند به شكل خودكار در تور مالياتي خانههاي لاكچري نخواهند افتاد.
مالكان واحدهاي مسكوني معمولا انواع مالياتهاي ملكي خود را در زمان فروش و انتقال سند مالكيت به فرد خريدار به دليل الزام موجود از بابت ارائه مفاصا حساب مالياتي به دفاتر اسناد رسمي بهعنوان يكي از مقدمات اصلي انتقال مالكيت پرداخت ميكنند و تا قبل از زمان فروش، معمولا اقدامي براي پرداخت مالياتهاي ملكي از سوي مالكان انجام نميشود. اما هماكنون يك سوال مهم در اين زمينه و در ارتباط با اين لايحه مطرح است مبني بر آنكه چه نهادي و به چه شكلي بايد ارزش روز املاك مسكوني را براي تهيه فهرست املاك چند ده ميلياردي مشمول ماليات سالانه املاك لاكچري تهيه كند؟اگر چه سازوكاري از بابت تعيين قيمت روز املاك دولتي با استفاده از كارشناسان رسمي دادگستري وجود دارد اما تا كنون هيچ سازوكار مشخصي براي تعيين ارزش روز املاك مسكوني معمولي به كار گرفته نشده است.
در اين مصوبه اما تاكيد شده است كه وزارت راه وشهرسازي(بهعنوان وزارتخانه متولي بخش مسكن) و صنعت،معدن و تجارت (بهعنوان وزارتخانه متولي سامانه رهگيري مسكن) و سازمان ثبت اسناد واملاك كشور به همراه شهرداريها موظفند امكان دسترسي بر خط به اطلاعات مالكيت املاك را براي سازمان امور مالياتي كشور فراهم كنند. همچنين سازمان امور مالياتي كشور موظف است نسبت به تعيين داراييهاي مشمول اين ماليات وارزش روز آنها حداكثر تا پايان خرداد ماه سال ۹۹ اقدام كند و به مالكان اين گروه از املاك نسبت به قرار گرفتن نام آنها در فهرست مالكاني كه بايد بابت ملك چند ده ميلياردي خود اقدام به پرداخت ماليات سالانه با نرخ مصوب كنند،اقدام كند.
براساس اين الحاقيه همچنين مالكان اين واحدها اعم از حقيقي وحقوقي مكلف خواهند بود تا پايان بهمن ماه ۹۹ نسبت به پرداخت ماليات تعيين شده اقدام كنند. همچنين هر گونه نقل وانتقال اين املاك قبل از پرداخت وتسويه بدهي مالياتي سالانه ممنوع اعلام شده است. اين مصوبه در صورت تصويب نهايي و اجرا در سال آينده هزينه نگهداري املاك فوق لوكس براي همه مالكان و ملاكان بزرگ اين واحدها اعم از مالكان حقيقي،بانكها،دستگاهها،نهادها وسازمانها را به ميزان قابل توجهي افزايش ميدهد. سوال ديگري كه در اين زمينه مطرح است به هدف نمايندگان از تصويب اين الحاقيه مربوط ميشود. سوال اين است كه آيا اين الحاقيه براي كمك به تنظيم بازار مسكن به لايحه بودجه ۹۹ اضافه شده است يا هدف از آن افزايش درآمدهاي مالياتي و درآمدزايي براي دولت بوده است؟
بررسيها نشان ميدهد با توجه به سهم اندك اين واحدها از كل واحدهاي مسكوني كشور اين ماليات اثر محسوسي بر تنظيم بازار مسكن به نفع تقاضاي مصرفي نخواهد داشت. برآوردها نشان ميدهد در معاملات ماهانه واحدهاي مسكوني طي حداقل سه سال گذشته بهطور متوسط تنها حدود ۷/ ۳ درصد از كل معاملات مسكن در بازار واحدهاي مسكوني با متراژ بيش از ۲۰۰ مترمربع و با ميانگين قيمت ۳۰ ميليون تومان به ازاي هر مترمربع انجام شده است.
بنابراين با توجه به واقعيت بازارمسكن تصويب اين الحاقيه با هدف كمك به تنظيم بازار مسكن منتفي است.
از سوي ديگر اگر چه ممكن است تصويب نهايي و دريافت اين ماليات درآمدي حدود ۵۰۰ ميليارد تومان در سال آينده براي دولت ايجاد كند و اين رقم با توجه به بودجه شكننده ناشي از كاهش درآمدهاي نفتي در سال بعد قابل توجه به نظر برسد اما از آنجا كه تنها بخش كمي از املاك گرانقيمت مشمول اين ماليات ميشوند آنطور كه بايد از ظرفيت اين نوع ماليات بهعنوان ماليات سالانه املاك در اين مصوبه استفاده نشده است. در حال حاضر ميانگين ارزش فروش آپارتمانهاي شهر تهران يك ميليارد تومان است بنابراين تعيين كف ۱۰ ميليارد توماني براي ماليات سالانه املاك به معناي معافيت بخش قابل توجه و عمده واحدهاي مسكوني از پرداخت ماليات سالانه است.
الحاقيه دوم كميسيون تلفيق مجلس مربوط به دريافت ماليات از خانههاي خالي است. محتواي مصوبه كميسيون تلفيق در اين باره دقيقا همان محتوايي است كه براي دريافت اين نوع ماليات در سال ۹۴ و در جريان تصويب قانون اصلاح قانون مالياتهاي مستقيم مصوب شد. مطابق با اين ماده قانوني كه وارد بودجه ۹۹ شده است در سال آينده از همه خانههاي خالي مالياتي معادل ۳ درصد اجارهبهاي سالانه روز آن ملك دريافت ميشود. قانون ماليات از خانههاي خالي از سال ۹۴ تاكنون به اجرا نرسيده است چون اجراي آن براساس قانون منوط به راهاندازي سامانه شناسايي خانههاي خالي تحت عنوان سامانه اطلاعات املاك و اسكان است كه قرار بود با همكاري وزارت راه وشهرسازي و سازمان امور مالياتي راهاندازي شود كه اين سامانه تا امروز ايجاد نشده است. به نظر ميرسد هماكنون مجلس قصد دارد با تصويب اين الحاقيه يك فشار كاري مضاعف به دولت و متوليان راهاندازي اين سامانه وارد كند تا اين سامانه تا پايان سال راهاندازي و از سال بعد براي اجراي اين قانون مالياتي مورد استفاده قرار بگيرد. اين در حالي است كه دو سال قبل وزارت اقتصاد در يك پژوهش آسيبشناسانه درباره قانون ماليات خانههاي خالي به صراحت به تشريح موانع،مشكلات و بياثر بودن فرمول دريافت اين ماليات پرداخت و پيشنهاد اصلاح اين ماليات را مطرح كرد اما هماكنون همان قانون با همان مشكلات و نواقص در الحاقيه لايحه بودجه ۹۹ گنجانده شده است.
نكته ديگري كه در ارتباط با اين الحاقيه وجود دارد آن است كه قانون دريافت ماليات از خانههاي لاكچري تنها براي سال ۹۹ درنظر گرفته شده است و در صورتي كه در بودجه سال ۱۴۰۰ گنجانده نشود عملا اجراي اين قانون مالياتي حتي در صورت تصويب واجرا در سال ۹۹، در سال بعد، متوقف خواهد شد. از سوي ديگر ضمانت اجرايي براي پرداخت بهموقع اين ماليات تعيين نشده است. اين ماليات همچنين با يك چالش عمده مواجه است مبني بر آنكه نحوه تعيين ارزش روز املاك به چه صورتي خواهد بود؟ نكته ديگر آنكه براساس تحقيقات و پژوهشي كه حدود ۴ سال قبل از سوي تيمور رحماني، اقتصاددان و صاحبنظر بخش مسكن انجام شد در عمده كشورهاي توسعهيافته و در حال توسعه دريافت ماليات سالانه از همه املاك معادل نيم تا يك درصد ارزش روز آنها امري رايج است. اين نوع ماليات در صورتي كه از همه املاك مسكوني اخذ شود در كوتاهمدت منجر به كاهش قيمت مسكن و در بلندمدت منجر به كاهش تقاضاي غيرمصرفي و سرمايهاي و كاهش قابل توجه دامنه نوسانات قيمتي در بازار مسكن خواهد شد.