به گزارش مهر، نيمه تيرماه سال گذشته و در ماههاي ابتدايي روند افزايش قيمت مسكن، وزارت راه و شهرسازي نشستي با فعالان دولتي و خصوصي بخش مسكن اعم از فعالان حوزه خريد و فروش، ساخت و ساز، كارشناسان، برنامه ريزان و سياستگذاران برگزار كرد كه ماحصل آن تهيه يك راهكار ۹ مادهاي براي تعادل بخشي به بازار مسكن بود.
اين نشست را عباس آخوندي وزير مستعفي راه و شهرسازي مديريت كرده و بسته تعادل بخشي به بازار مسكن را نيز كارشناسان اداره كل برنامه ريزي و اقتصاد مسكن اين وزارت خانه برنامه ريزي كرده بودند. حامد مظاهريان معاون سابق مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي نيز به عنوان دبير اين نشست، راهكارهاي ۹ گانه تعادل بخشي به بازار مسكن را تشريح كرد و قرار شد تا اجراي آن را پيگيري كند. اتفاقي كه هيچ گاه رخ نداد.
يكي از مواد اين بسته تعادل بخشي به بازار مسكن، مربوط به بازار اجاره و راهكارهاي كاهش يا حداقل كنترل اجاره بها بود. مهمترين راهكار اين وزارت خانه، ارائه بستههاي تشويقي مالياتي براي موجراني بود كه اولاً قراردادهاي اجاره با مستأجر را بالاي يك سال تنظيم ميكردند و ثانياً در سال دوم تنها ۱۰ درصد به رقم اجاره بهاي قبلي ميافزودند.
سياستي كه هم در آن نشست و هم در روزهاي پس از آن بارها با انتقاد از سوي كارشناسان و اقتصاددانان روبرو شد چرا كه معتقد بودند با سياست دستوري نميتوان قيمت مسكن را كاهش داد يا حتي قيمتهاي بازار مسكن را متعادل كرد.
برنامههاي مشابه كنترل اجاره بها از سوي هر دو وزير راه و شهرسازي
اينك در آستانه يك سالگي تهيه بسته راهكارهاي ۹ گانه كنترل بخشي به بازار مسكن كه مديران وزارت راه و شهرسازي در زمان آخوندي آن را طراحي كرده بودند، بار ديگر همزمان با آغاز فصل جابجايي مستأجران و افزايش اجاره بها به صورت چند برابري نسبت به سال گذشته، بار ديگر كارشناسان، سياست گذاران، برنامه ريزان دفتر برنامه ريزي و اقتصاد مسكن و مديران معاونت مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي، بستهاي هر چند در قالب جديد اما با همان ساختار بسته ۹ گانه مظاهريان براي تعادل بخشي به بازار اجاره بها تهيه كردهاند كه تقريباً شاكله آن حفظ شده است: تشويقها و تنبيههاي مالياتي و تعيين سقف براي اجاره بها.
به نظر ميرسد وزير راه و شهرسازي نيز با محتواي اين بسته موافقت كرده و آن را به زودي در هيئت دولت به تصويب ميرساند تا به صورت لايحه دو فوريتي به مجلس تقديم كند تا بتواند آن را در فصل جابجايي مستأجران به اجرا درآورد.
در اين بسته جديد، موجراني كه دامنه اجاره بها كه توسط كميته تعيين سقف اجاره بها تعيين ميشود را رعايت كنند، از معافيتهاي مالياتي بر اجاره برخوردار شده و موجراني كه اين دامنه قيمتي را بشكنند، مشمول ماليات بر اجاره بها خواهند شد.
سقف متراژي اين بسته تشويقي-تنبيهي-مالياتي نيز ۱۵۰ متر مربع در تهران و ۲۰۰ متر مربع در شهرستان هاست؛ اين متراژ به مجموع واحدهايي هم كه يك نفر در مالكيت خود دارد، تعلق ميگيرد به اين معنا كه اگر فردي ۳ واحد مسكوني ۷۰ متري داشته باشد، به واحد سوم ماليات تعلق خواهد گرفت.
تنبيه مالياتي: كسر ۴ درصد از عايدي سالانه اجاره بهاي يك واحد ۱۵۰ متري!
از ديگر ضعفهاي اين بسته تنبيهي – تشويقي مالياتي، نرخ ماليات تعيين شده است: اخذ ۴ درصد از عايدي اجاره بها به عنوان ماليات بر اجاره يك ساله واحد مسكوني ۱۵۰ متر مربعي!
با توجه به اينكه در بخشهايي از تهران مانند غرب و شمال پايتخت، اجاره بها به صورت متري ۳ ميليون تومان از مستأجران اخذ ميشود، در نتيجه هزينه رهن كامل يك واحد ۱۵۰ متري در تهران ۴۵۰ ميليون تومان براي يكسال محاسبه خواهد شد. با فرض اينكه سود سپرده سالانه بانكي ۱۵ درصد باشد، عايدي يك ساله موجر از اين رقم ۷۷ ميليون و ۵۰۰ هزار تومان خواهد بود.
۴ درصد سود حاصله از رهن كاملي كه در اختيار موجر قرار ميگيرد تنها ۲ ميليون و ۸۰۰ هزار تومان با فرض كسر ۴ درصد ماليات از موجر گرفته خواهد شد كه نشان ميدهد اين پايه مالياتي به هيچ عنوان نميتواند بازدارنده باشد.
فرهاديه: قرار است فقط شاخص براي اجاره بها تعيين كنيم
عباس فرهاديه، مديركل دفتر برنامه ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره تعيين سقف اجاره بها اظهار داشت: آنچه قرار است در كميته تعيين سقف اجاره بها اعلام كنيم، يك شاخص است مانند همان اتفاقي كه در پايان هر سال براي تعيين حداقل حقوق و دستمزد كارگران اتفاق ميافتد و شوراي عالي حقوق و دستمزد يك شاخص را براي كارفرمايان تعيين ميكند بديهي است بسياري از كارگران با ارقامي پايينتر از حداقل دستمزد تعيين شده از سوي اين شوراي عالي با كارفرما قرارداد ميبندند و تعدادي هم با ارقامي بالاتر از حداقل دستمزد تعيين شده؛ اما اين شاخص، يك معيار (Guide Line) به مردم ميدهد كه بدانند دامنه نرخ مصوب چه رقمي است.
وي ادامه داد: درباره مسكن هم همين گونه است ما قرار است در اين كميته دامنه نرخ انتظاري را تعيين كنيم در حالي كه در حال حاضر چنين دامنه مصوبي براي اجاره بها وجود ندارد و برخي ميگويند ازآنجايي كه قيمت مسكن دوبرابر شده، بايد اجاره بها هم دو برابر شود. درصورتي كه چنين چيزي درست نيست و در هيچ سالي اين تناظر يك به يك ميان قيمت مسكن و اجاره بها اتفاق نيفتاده است. ما اين آمار را در ۲۰ سال اخير رصد كردهايم و به اين نتيجه رسيدهايم اين تناظر ميان قيمت مسكن و اجاره بها وجود نداشته است.
تعيين دستوري اجاره بها جواب نميدهد
مديركل دفتر برنامه ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي افزود: اينكه بياييم و در اين كميته، به صورت دستوري ميزان افزايش اجاره بها را تعيين كنيم، جواب نميدهد. اما در تيم ۹ نفره اي كه قرار است دامنه قيمتي اجاره بها را تعيين كنند، هم سمت موجر را ميبينند و هم مستأجر را؛ تصور ما بر است كه اگر حكم اعضاي اين كميته را نهاد رياست جمهوري بر اساس اصل ۱۳۸ قانون اساسي يا بر اساس مصوبه شوراي عالي هماهنگي اقتصادي سران قوا بدهد، يك ريل گذاري براي بخش اجاره خواهد بود.
به گفته فرهاديه، اين كميته ۹ نفره تعيين اجاره بها هر ساله مانند شوراي عالي كار كه براي تعيين حقوق و دستمزد تشكيل ميشود، تشكيل خواهد شد و محدوده قيمتي تعيين شده توسط آن، يك معيار براي موجر و مستأجر خواهد بود.
وي ادامه داد: قطعاً نميتوانيم كنترل تنبيهي كنيم اما تشويق مالياتي براي موجران را در دستور كار قرار خواهيم داد.
واحدهاي زير ۱۵۰ متر از ماليات اجاره بها معافند!
فرهاديه يادآور شد: در حال حاضر واحدهاي زير ۱۵۰ متر مربع از ماليات معاف هستند؛ اگر فردي هم ۳ واحد ۶۰ يا ۷۰ متري داشته باشند، واحد سوم از معافيت مالياتي خارج خواهد شد.
وي تأكيد كرد: هنوز در اين زمينه به جمع بندي نرسيدهايم اما احتمالاً از مشوقهاي مالياتي بيشتر استفاده خواهيم كرد. قرار نيست سقف اجاره به صورت دستوري تعيين شود بلكه شاخصي به مردم ميدهيم تا بازار اجاره مسكن از هم گسيختگي خارج شود چون در حال حاضر مستأجر خواهان افزايش ۱۰ درصدي اجاره بهاست و موجر خواهان افزايش ۸۰ درصدي؛ اما هيچيك درست نميگويند و هر دو اشتباه ميكنند.
سرنوشت ۲ پايه مالياتي «عايدي مسكن» و «خانه هاي خالي» به كجا انجاميد؟
مديركل دفتر برنامه ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي اظهار داشت: معتقدم اجراي همزمان ماليات بر عايدي مسكن و ماليات بر خانههاي خالي نيز در كنترل بازار مسكن مؤثر است.
وي درباره سرنوشت اين دو پايه مالياتي گفت: سازمان امور مالياتي در حال جمع بندي لايحه ماليات بر عايدي مسكن است آن را آماده كرده و به دولت ارسال خواهد كرد. درباره ماليات بر خانههاي خالي نيز كه نيازمند ايجاد سامانه ملي املاك و اسكان است، من شخصاً در حال پيگيري راه اندازي اين سامانه هستم كه نهايي شود.